Zavolejte nám:
Mladí lidé to na trhu s bydlením nemají snadné – ceny bytů rostou rychleji než úspory. Jedno pravidlo ale hraje ve prospěch žadatelů do 36 let: na hypotéku na vlastní bydlení jim stačí polovina vlastních peněz oproti starším žadatelům. Vysvětlíme, jak to funguje, a spočítáme na příkladu, kolik to znamená v korunách.
Do 36 let stačí 10 % vlastních zdrojů, jinak 20 %
Klíčovým parametrem každé hypotéky je ukazatel LTV (loan-to-value) – tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Česká národní banka stanovuje horní hranici, kolik smí banka půjčit:
- Žadatel do 36 let kupující vlastní bydlení – LTV až 90 %, tedy stačí 10 % vlastních peněz.
- Žadatel nad 36 let – LTV maximálně 80 %, tedy je potřeba 20 % vlastních peněz.
Výhoda platí jen pro financování vlastního bydlení – ne pro nemovitost pořizovanou na pronájem nebo jako investici. Věk se posuzuje u žadatele; pokud žádáte s partnerem, banka obvykle vyžaduje, aby podmínku splňovali oba.
Co to znamená v korunách
Vezměme byt za 4 500 000 Kč. Rozdíl mezi 90% a 80% hypotékou vypadá takto:
- Do 36 let (LTV 90 %): hypotéka 4 050 000 Kč, z vlastní kapsy 450 000 Kč.
- Nad 36 let (LTV 80 %): hypotéka 3 600 000 Kč, z vlastní kapsy 900 000 Kč.
Mladší žadatel tedy potřebuje na start o 450 000 Kč méně naspořeno. To je pro řadu rodin rozdíl mezi „koupíme letos“ a „šetříme ještě tři roky“. Vyšší úvěr samozřejmě znamená o něco vyšší splátku. Při orientační sazbě kolem 4,8 % a splatnosti 30 let vychází měsíční splátka přibližně na 21 200 Kč u vyšší hypotéky oproti 18 900 Kč u nižší. Rozdíl zhruba 2 300 Kč měsíčně je cenou za to, že vám v kapse zůstane 450 000 Kč – třeba jako rezerva nebo na vybavení bytu.
Průměrná sazba nově sjednaných hypoték se podle dat ČBA Hypomonitoru v polovině roku 2026 pohybovala kolem 4,8 %. Konkrétní nabídka se u jednotlivých bank liší i o několik desetin procenta, proto se vyplatí porovnat víc bank najednou.
Na co ještě banka kouká: DTI a DSTI
Kromě vlastních zdrojů banka hlídá i to, jestli na splátku reálně máte. Slouží k tomu dva ukazatele:
- DTI – celkový dluh v poměru k ročnímu čistému příjmu. ČNB doporučuje bankám obezřetnost nad hodnotou 8, tedy dluh vyšší než osminásobek ročního příjmu.
- DSTI – kolik z měsíčního čistého příjmu spolknou splátky všech úvěrů. Obezřetnost se doporučuje nad úrovní 40 %.
Tyto hranice nejsou zakázané, ale banky nad nimi schvalují úvěry přísněji. Než tedy začnete vybírat byt, má smysl vědět, na jakou částku dosáhnete – a předem si „uklidit“ případné spotřebitelské úvěry nebo kreditní karty, které vám DSTI zbytečně zvyšují.
3 tipy, než půjdete do banky
- Doložte příjmy čistě. Stabilní příjem a čistý bankovní výpis bez zbytečných minusů dělá dobrý dojem a zlepšuje pozici při vyjednávání sazby.
- Nespoléhejte na jednu banku. Sazby i ochota jít na 90 % se banka od banky liší. Srovnání víc nabídek najednou vám může ušetřit desítky tisíc na úrocích.
- Počítejte s rezervou. I když využijete 90% hypotéku, počítejte s náklady navíc – odhad, poplatky, případně daň a vybavení. Rezerva na několik měsíců splátek by měla zůstat nedotčená.
Chcete vědět, na jakou hypotéku dosáhnete?
Projdeme s vámi vaše příjmy, výdaje i úspory a spočítáme, kolik vám banky reálně půjčí – a za jakou sazbu. Porovnáme nabídky víc bank najednou, takže nemusíte obíhat pobočky. Naše poradenství vás nestojí nic navíc oproti tomu, kdybyste šli do banky sami; jsme odměňováni provizí od banky až po sjednání úvěru a vždy vám řekneme, kolik a od koho.
Ozvěte se – telefon +420 732 955 041, e-mail votice@lumos-finance.cz, nebo si rovnou vyberte termín schůzky: rezervace konzultace.
Uvedené sazby a příklady jsou orientační a slouží k ilustraci. Konkrétní podmínky závisí na vaší situaci a aktuální nabídce bank.